In questi giorni, subito dopo i vari Decreti del Presidente del Consiglio e le varie Ordinanze Ministeriali e del Presidente della Regione Siciliana (i diversi provvedimenti presi dai Governatori delle varie regioni), tutte finalizzate a limitare il più possibile la possibilità di rimanere contagiati dall’ormai famoso COVID 19, inevitabili sono state le ripercussioni sulla già asfittica situazione economa di tutte le imprese.
Limitatamente alle disposizioni contemplate dal D. L. 18/2020 – Decreto Cura Italia Si è pensato dunque di dare dei consigli pratici, agli imprenditori aderenti CIFA e UNPI, con la redazione di modelli da poter utilizzare per richiedere la sospensione dei pagamenti di canoni di locazione, sospensione mutui e finanziamenti, oltre a richiedere la posticipazione di pagamenti di fornitura di beni e servizi concordati prima dell’emergenza sanitaria ed oggi divenuti impossibili da onorare.
CANONE DI LOCAZIONE
Partiamo dai canoni di locazione, visto che già da settimane per esempio ristoranti, bar e pasticcerie hanno chiuso battenti in ossequi del DPCM del giorno 9 marzo.
Molti conduttori di locali commerciali si trovano pertanto in una situazione di emergenza anche per l’adempimento contrattuale delle proprie obbligazioni, considerata la drastica, fulminea ed inattesa contrazione e importante diminuzione delle proprie entrate in questa difficile situazione emergenziale.
Tale attuale drammatica situazione potrebbe ricadere nell’ipotesi di impossibilità sopravvenuta, che libera il debitore dall’obbligazione in quanto integra i requisiti previsti dall’art. 1256 c.c., ossia l’impossibilità in tal caso è sopravvenuta, ovvero si è verificata dopo che è sorta l’obbligazione; oggettiva, è indipendente dalle condizioni personali e/o organizzative del debitore; assoluta, l’impedimento non può essere superato con nessuna intensità di sforzo; non imputabile, l’impedimento non deriva da dolo o colpa del debitore; temporanea, in questo caso il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento.
E’ possibile quindi per il conduttore invocare il combinato disposto delle norme del codice civile di cui agli artt. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), 1256 (impossibilità sopravvenuta), 1258 e 1464 (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).
Tuttavia, va precisato che nella locazione commerciale, i divieti disposti dai DPCM in ordine all’emergenza sanitaria, non incidono sulla prestazione principale del locatore, ovvero la messa a disposizione di locali idonei all’uso che ne è consentito ai sensi del contratto. Essi non hanno infatti alcuna attinenza all’immobile in cui si svolge l’attività, alle sue caratteristiche o alla sua idoneità all’uso pattuito.
Del pari non è affatto scontato che, in termini di rigorosa causalità, la chiusura temporanea dell’attività renda impossibile la prestazione principale del conduttore consistente nel pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie. E’ bene infatti ricordare che non è impossibile la prestazione che possa essere adempiuta con la normale diligenza, tanto più alla luce del recente intervento normativo emanato dal Governo con decreto legge del 16 marzo 2020 che prevede che “al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1″.
Sarà quindi opportuno che il conduttore formalizzi tempestivamente al locatore, con le relative motivazioni, la richiesta di riduzione o sospensione del canone di locazione, adducendo le ragioni di sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali per causa di forza maggiore (motivi straordinari e imprevedibili), al fine di giungere ad una soluzione conciliativa, fermo restando che sarà comunque rimessa alla discrezionalità del locatore l’accettazione o meno della proposta di riduzione o sospensione.
MODELLO RICHIESTA SOSPENSIONE CANONE
Spettabile LOCATORE
PEC o RACC. A/R
OGGETTO: Richiesta sospensione canone di locazione
La scrivente società, giusto contratto di locazione sottoscritto il registrato presso l’Agenzia delle Entrate al n. Serie , utilizza Vostri locali siti in nella Piazza/Via n.
ha attivato il Ristorante/Bar/Gelateria ecc.. (indicando anche il nome del locale . Dopo che l’Organizzazione Mondiale della Sanità il 30 gennaio 2020 ha dichiarato l’epidemia da COVID-19 un’emergenza di sanità pubblica di rilevanza internazionale, il Governo con il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, in data 11 marzo 2020, ha decretato l’immediata chiusura di tutte le attività di ristorazione……gelateria………………………………… ecc.
La dichiarazione di pandemia ed il consequenziale decreto ha reso impossibile l’utilizzo da parte della scrivente società del locale commerciale oggetto di contratto di locazione sopra indicato.
In questa situazione causata da un evento straordinario e imprevedibile e vista la sopravvenuta impossibilità di utilizzazione il bene locato, per una causa non imputabile allo scrivente conduttore, con la presente chiede in modo formale la temporanea sospensione del pagamento dei canoni di affitto, per il periodo in cui le limitazioni imposte dal governo saranno in vigore, oltre al rimborso della parte di canone non goduto nel mese di marzo.
Disponibili a trovare un accordo di natura diversa rispetto a quanto con la presente rappresentato, in attesa di riscontro, colgo l’occasione per porgere distinti saluti.
Luogo e data
Firma del Conduttore
